数据来源：WIND，清控科创产业园REITs研究中心整理

　　1. 上周公募REITs受政策及市场利好影响，中证REITs指数上涨0.82%，其中产权类REITs上涨1.49%；

　　2. 上周产业园REITs板块涨幅居前，除和达高科小幅下跌外，其余均上涨，平均涨幅2.4%，为近期较大增幅周，若持续上涨走势，大部分产业园REITs的市场价格/净资产价值有望陆续回到1水平；

　　3.上周交易活跃度继续保持稳定，平均日均换手率仍在1%左右，交易额小幅上涨，全周交易资金5.4亿元。

　　8月2日，中金联东U谷获得交易所通过，正式进入公募REITs的发行阶段。自联东参与发行公募REITs伊始，园区各界对于这单REIT的关注度一直很高，尤其有志参与其中的民营玩家纷纷希望能有所借鉴，以对标自身。

　　联东REIT的发行可为产业园REITs市场提供新的优质资产。联东REIT的底层资产是20万平米的工业厂房，目前已上市的两单厂房类REITs——临港创新及东久新经济在二级市场涨幅分别为22.8%和13.09%，远超其他园区资产表现。联东REIT的三个底层资产分别位于北京大兴、顺义及房山，业态为多层标准厂房，2023年末平均出租率98.17%，租金单价1.2-2.2元/天/㎡。正如临港及东久的所在地长三角都市圈一样，北京市内的此类生产型空间载体亦同样稀缺，三个资产所在地区的平均出租率达85%~95%，高于北京很多地区的写字楼资产，未来资产收益有望获得保障。

　　联东REIT的发行可为联东集团补充低成本资金约10亿元。此次发行预计拟发行规模约16亿元，偿还外部借款2.8亿元及参与战略配售3.2亿元后，拟为联东集团带来10亿元左右的净回收资金，根据发改委蕞新规定，净回收资金的15%可用于补充流动性，通过我们的了解，短期补流的1.5亿可谓是一场及时雨，而长期建设的8.5亿则可帮助联东建设超20万平方米的标准厂房或培育现有自持资产以达到发行条件。

　　这10亿元的资金成本对于联东来讲也并不高，参考联东U谷2018年发行的一笔CMBS，利率为6.8%-7%，高于参考利率100-150BP。本次发行按年可供分配金额约7630万元计算，分派率为4.7%，相比其他国资产业园发行时的分派率几乎没有差异。

　　联东REIT的发行有助于出现跨区域的园区资产管理平台。

　　目前联东内部对于如何使用REITs这个上市平台还没有明确的意见，但是不可否认除了带来实实在在的低成本资金外，这个难得的发行通道无论是打通自持资产扩募还是践行Pre-REITs都将有利于企业未来的战略方向。

　　联东金园作为原始权益人，为联东集团100%控股。联东集团现签约产业园区500余个，可租赁产业园区面积达640万平米，在管资产分布于环渤海、长三角、珠三角、以及中西部核心城市等全国地区，这些资产的退出诉求亦十分渴望。对市场来讲，城投类的REITs原始权益人在管资产普遍位于一个地区，而联东的优势在于全国布局，在一个资产包中纳入不同地区的园区资产有望对冲区域风险及行业波动风险。

　　此外，根据招募说明显示，联东的运营管理费率高达14%，显著高于之前发行的同类资产。发行后如果可以形成对外输出轻资产运营的模式服务，联东集团不仅可以赚取较高的运营费率，还可以通过上市平台实现资产退出以获得资产运营后的增值溢价，可谓一举两得。

　　目前来看排在联东REIT之前的还有三单待发行的产业园REITs，分别为广州开发区、天津经开科工、以及南京建邺高新区，均为国资园区，如果按照顺序排队，联东的正式发行时间可能要到年底以后了。结合产业园REITs市场上已经一年多没有新股发行，近两年没有民营园区发行的情况来看，联东作为民营园区翘楚，底层资产位于北京市的产业核心区域，且为市场偏好的厂房类资产，因此我们判断联东的这一单有望尽快发行，以提振市场信心。

　　联东U谷产业园REIT的发行是其坚定走REITs道路的成果，将为企业带来可观的回报，可喜可贺。

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　　清控科创产业园REITs研究中心

　　立足清控科创全国事业版图，以园区开发建设及运营管理两大核心业务为依托，积极挖潜公募REITs的工具价值利用，践行专业化能力建设及核心资源链接，致力于补齐产业园区“融-建-管-退”的蕞后关键一环。

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