观点与段朝晖对话：联东“摸爬滚打”这些年博鳌新力量·产业篇
（原标题：观点与段朝晖对话：联东“摸爬滚打”这些年 博鳌新力量·产业篇）
编者按：2024年以来，新质生产力成为中国经济蕞核心的议题，数字经济与科技创新则是蕞主要的动力，各行各业都在寻找高质量发展之路。
因应行业变化，博鳌房地产论坛将升级扩展为覆盖全产业链的“博鳌周”，并且全新策划和推出“2024博鳌访问”系列报道“博鳌新力量”。
通过对全产业链代表性企业的调研与交流、深度采访与对话，探寻新周期的新力量。期待这些力量成为滚滚洪流，带动产业链及经济的焕新发展。
作为其中的“产业篇”，我们将挖掘产业、物流与供应链企业和代表性人物，讲述他们在新的行业历史发展机遇期中的所思、所想与所得。
观点网采访之前，段朝晖刚参加完广州天河高科科技园二期开园暨揭牌仪式。
这是广州天河区首个投产的现代都市工业专业园区，由高科通信投资建设，引入联东集团全流程专业赋能，助力园区打造成为生产、生活、生态“三生融合”的主题型现代都市工业园区。
段朝晖笑脸盈盈，看起来精神不错，即便他前一天接连奔波于四个城市，凌晨1点多才抵达广州。
忙碌是“联东人”的日常，而他们亦能从中收获事业成就感。
不知不觉，段朝晖已在联东集团履职10余年，目前任公司副总裁。他回忆，在刚加入联东的时候，自己就觉得“这家企业做的事情很有生命力，弥补了市场上的空白点”。
这些年见证了联东的快速发展，这是一家专注于产业服务和园区运营的产业集团，旗下核心企业联东U谷，目前已在全国引进、服务新兴制造业和科技型企业19700余家。
直到现在，他仍称联东是家有“生命力”的公司，“在没有任何其他资源禀赋支撑的情况下，把市场、产业研究透彻，建立完善的业务体系，并且经过了许多沟沟坎坎，在园区发展过程当中，失败的教训和经验的积累是足够的。”
在他看来，联东具备相当的市场化优势，“能在这个行业里立足，把园区这件事情做好，全靠千锤百炼，联东是靠自己的硬实力，摸爬滚打做出来的”。
“我们去年6月份进场招商，今年4月份招商结束，今天开园。”高科科技园二期招商情况理想，实现了开园即满园。
段朝晖介绍，园区二期招商历时10个月，签约率即达100%，其中国家高新技术企业占比88%，规上企业占比75%，专精特新企业占比38%，助力天河千亿级现代都市工业产业集群建设。
这只是联东在全国的其中一个管理输出项目，段朝晖说，联东目前在大部分城市和地区，园区招商能够维持在较好水平，“在价格相同的情况下，大部分企业肯定想进联东，所以很多企业通过价格跟我们竞争。”
宏观市场环境的挑战下，客户群是联东应对市场竞争的一种方式。据了解，联东的客户以新兴制造业和科技型企业为主，这部分企业有一定的科技含量，附加值较高，利润也高，所以对租金和价格的接受程度也会相应较高。
“只是当前形势下，市场供应量比较大，在供需关系之下，价格下行。从我们的角度来说，灵活跟着市场的形势走就可以了。”
那联东是怎么做招商的？段朝晖告诉我们，联东做产业园区多年，招商从产品的定位和设计阶段就开始入手，产品功能性能够匹配客户需求。
“我们每一个园区在确定准备启动前，先做定位，一是定产业，二是定产品。”联东通过走访大量企业客户等工作做出判断，区域市场是怎样的？哪些企业愿意来？需要多大面积？配置和政策需求是什么？
另外是政府的产业规划方向，这意味着未来相关的配套设施政策都会往这个方向倾斜；第三就是联东积累的客户资源基础，“三个方面叠加起来，形成项目的产业定位和产品定位。”
“在明确这些之后，我们做产品设计时是满足目标客群80%企业的需求，这样未来打造的载体就是这些企业想要的，所以利好招商。”
其次是服务。据了解，联东打造了4层服务体系，在满足园区正常运转基础上，有包括金融服务、人才服务、政策服务在内的很多增值服务等。
段朝晖逻辑性很强，他告诉我们，联东多年积淀下的品牌也是客户选择的一个原因：“对于大部分企业来说，联东这么大的品牌，不会今天随意涨房租，明天把人赶出去，或者说承诺的政策不兑现，相对来说在这些方面客户会更放心。”
无论市场如何变化，这家老牌的产业园区企业总会适时而变。
“那么多年专注做一件事情。”段朝晖说，集团董事长经常说一句话：“任何一个企业专注一个行业20年，都能拿得出手。”
联东也因为专注而形成了专业能力，生命力比较强。
全面向服务科技转型是联东的阶段性答案，而2021年是联东集团成立30周年，也确定了下一步的发展方向是全面向服务科技转型。
这也是对联东接下来很长一段时间的工作指引，段朝晖称，这三年联东的工作重心会是抓好服务：“一个是服务，一个是科技。科技主要是产业数字化，前面四五年已经积累了很多，接下来一段时间重点要抓服务，向服务要效益。”
而联东做管理输出业务可以追溯到十年前，头部个南京江宁区的管理输出项目便是由段朝晖洽谈签约，“所以，联东开展管理输出服务是基于市场的需求，实际上跟当前的经济形势变化没有太大关系。”
同时，联东对管理输出业务发展的主旨很清晰，首要是帮助政府和企业把运营做好，维护行业的良性发展：“我们会贡献自己的专业力量，帮助一些不具备经验的企业把事情做好，行业良性发展对我们来说是蕞有利的。”
另外一个目的是扩大服务范围，这也是转型的要求，对联东来说，全面向服务科技转型，可以更好地运用专业力量，精准高效地服务好新兴产业，从而助力实体经济发展。
“我们现在将近2万家入园企业，智慧化园区、供应链管理系统等初具规模。我们的目标是未来服务10万家企业，这个时候可以做的事情就更多了。”段朝晖告诉我们，如果没有这个规模，能做的服务会很有限。
以下为观点新媒体对联东集团副总裁段朝晖先生的采访实录（节选）：
观点新媒体：目前产业园区面临比较大压力，以前租金跟出租率可能是跷跷板，现在好像这种效应消失了，您的体感如何？
段朝晖：在经济周期之下，从需求端到整个产业链的各个环节都受到影响。
像今天我们开园的园区，去年6月份进场招商，到今年4月份全部招完。为什么我们能把这个园区全部都招满？
我们去年下半年开始启动招商，有相对较好的客户获取方法和渠道，加上项目所在区位环境和业主方对招商工作的支持，以及相关定价策略很有优势，都促进了招商工作。
合适的项目找准合适的客户，定好客户能够接受的价格，我认为还是可以的。
观点新媒体：联东以哪些企业客户为主？
段朝晖：联东园区有将近2万家企业，主要是战略性新兴产业，这些企业本身属于有一定的科技含量，附加值也比较高，正常情况下他们对于租金和价格的接受程度就比较高。
只是当前形势下，市场供应量也比较大，在供需关系平衡之下，价格下行，我们灵活跟着市场的形势走就可以了。
观点新媒体：现在供需失衡，您的看法是怎样的？未来会不会逐步回到正常情况？
段朝晖：从目前市场整体供应上来说，还不算大，但是如果放到一个周期里边，短时间内快速增加了这么多载体，但每个城市和地区的企业转移或者说新增是逐渐进行的。
就像竹笋长得快，也得在地下长几个月，冒头来才能快速成长。
不是说建多少载体就能引来多少企业，对于园区建设来说，大量载体建得很快，但是市场培育企业的过程比较慢。
如果说把周期拉长，现在这点载体未来一定能全部消化，不会一直空着，但是短时间内供应量太大，供应的增长速度超过了需求的增长速度，导致大家感受到市场供应量太多。
观点新媒体：产业园区有各种主体在竞逐，联东的优势是什么？
段朝晖：一直大家都觉得很少民企能把产业园区运营得这么好，规模做得这么大。在产业园区运营这条路上，这么多不同主体的竞争中，各自的长处都很明显。
联东蕞大的优势就是市场化，我们能在这个行业立足，把事情做好，全靠千锤百炼，靠硬实力摸爬滚打出来。
对于联东来说，我们的生命力是比较强的。虽然说经济形势波动，但我们经营的这些园区，从成本控制到招商效率等各方面都是比较好的。
我个人认为，一个园区如果能做成功，有两个必备的条件，一个是成本控制，另外一个是招商运营效率，这两件事情决定这个项目能不能产生盈利。
观点新媒体：可否分享联东在成本控制方面的做法？
段朝晖：成本控制涉及几个方面，土地获取对大家来说都是一样的，而土地拿到之后，为什么园区建起来之后，保证品质的情况下，成本还能控制好？这里分几个阶段。
头部是在设计阶段控制成本，我们现在有一个工业建筑设计研究院，几百个园区做下来之后，设计上对于成本的影响是千万级的。
第二是工艺方面的控制，这一块联东做得也比较好。联东原来是开工厂起家，基因里控成本这块就做得很严格。
第三是资金使用成本，联东大部分园区基本上都是项目建完招商结束，资金占用周期会比较短。如果项目建完还需要3-5年招商，空置的房子每一天都在给银行付利息，项目的利润可能就全部交给银行了。
所以说这三个方面加起来，联东能把成本控制到极致。
段朝晖：联东有相对非常完整的知识体系，公司内部有很多课程和课件，有云课堂，大家都可以学。并且，早期公司对于高管团队包括项目总，开发了很多课程让大家学习产业知识、成本控制等。
观点新媒体：您提到了联东是一家有生命力的公司，体现在哪些方面？
段朝晖：联东的生命力体现在没有任何其他资源禀赋支撑的情况下，把市场研究透彻，把整个产业逻辑、客户需求逻辑、市场企业分布研究透彻，包括打造了大数据招商系统平台。
我们做的所有内容都是从实用角度出发，这套体系建立起来后，发展的后劲就会比较足。
另外，联东经历过了很多沟沟坎坎，在园区发展过程中，失败的教训和经验积累是足够的。
还有就是专注，联东发展30多年时间，从早期开工厂到进入产业园区领域后，专注干一件事情。我们董事长经常说，任何一个企业专注一个行业20年，都能拿得出手。
因为专注，所以联东形成了相对来说比较专业的能力，生命力也就比较强。
观点新媒体：您在联东那么多年，有什么感受可以和我们分享？
段朝晖：我很感激这个平台，我们董事长很正派、很专注、很专业，所以整个集团的文化就是业务文化，相对来说比较简单，大家做事就可以。
我在公司这些年，受益比较大的就是心无旁骛、认真地做一份事业。
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